Выписка ЕГРН: что это, какие бывают и что в ней смотреть

Выписка ЕГРН - документ, который Росреестр выдаёт из Единого государственного реестра недвижимости. Порядок ведения реестра и выдачи сведений установлен Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В выписке видно, кто собственник, какие у объекта характеристики и какие права и ограничения зарегистрированы.

Как применяется в сделке

Риелтор заказывает выписку до взятия объекта в работу, перед задатком и накануне основной сделки. Есть несколько видов. Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах показывает собственника, площадь, кадастровый номер, обременения. Выписка о переходе прав показывает историю владельцев. Выписка об объекте с кадастровой стоимостью нужна для налогов. Заказывают через сайт Росреестра, МФЦ или Госуслуги. Сроки и стоимость определяют нормативные акты, их проверяйте на сайте ведомства.

На что смотреть: совпадают ли ФИО и доля с документами продавца, есть ли записи об обременениях (ипотека, арест, аренда), число владельцев за последние годы, кадастровый номер и адрес.

Пример с цифрами

Условный пример. Продавец говорит, что квартира в единоличной собственности. В выписке на 5 млн рублей указаны две доли по 1/2. Без этой проверки риелтор мог бы принять задаток 100 000 рублей и привести покупателя на сделку, где нужен второй собственник и нотариальное согласие. Вторая запись показывает регистрацию ипотеки: нужно получать согласие банка.

Выписка обходится в небольшую сумму и занимает от нескольких минут до рабочих дней, а срыв сделки съедает недели работы и репутацию перед клиентом.

Где риелтор теряет и зарабатывает

Зарабатывает на экспертности: клиент понимает, за что платит, когда видит разбор выписки. Теряет, когда доверяет копии из «папки продавца» и не заказывает свежую. Выписка действует на дату получения, потом в реестр вносятся изменения.

В большом пакете проверки выписка - первый шаг. За ним следует комплексная проверка и, при необходимости, титульное страхование.

Типичные ошибки

• Брать объект в работу без выписки.
• Использовать выписку месячной давности.
• Не сверять паспорт продавца с выпиской.
• Не читать раздел об ограничениях.
• Считать, что выписка подтверждает отсутствие скрытых рисков: она показывает только зарегистрированное.

Что почитать дальше

Как проверять клиентов и объекты до сделки, - в разделе продажи. Основы профессии - в разделе старт.