Ставка капитализации: формула и расчёт для арендной недвижимости

Ставка капитализации (cap rate) - отношение годового чистого операционного дохода (NOI) от объекта к его рыночной стоимости. Формула: NOI делить на стоимость, умножить на 100%. Показатель отвечает на вопрос: какую доходность приносит объект при покупке без кредита и без учёта роста цены.

Как применяется в сделке

Ставку капитализации используют инвесторы в арендной недвижимости: торговые помещения, офисы, апартаменты, квартиры под сдачу. NOI считают так: арендный доход за год минус расходы на содержание (налог на имущество, коммунальные, управление, ремонт, простой). Проценты по кредиту и амортизацию в NOI не включают.

Показатель работает и в обратную сторону. Если инвестор хочет доходность 9% и знает NOI 540 000 рублей, он оценивает объект так: 540 000 делить на 0,09 равно 6 млн рублей. Это предельная цена, при которой объект даёт нужную ставку. Риелтор использует такой расчёт в переговорах о цене.

Пример с цифрами

Условный пример. Торговое помещение стоит 12 млн рублей. Аренда 120 000 рублей в месяц, год - 1 440 000. Расходы (налог, простой 1 месяц, управление, содержание) - 360 000 рублей. NOI равен 1 080 000. Ставка капитализации: 1 080 000 делить на 12 000 000 равно 9%.

Сравнение. Второй объект за 8 млн приносит NOI 560 000, ставка 7%. Первый выгоднее по доходу на вложенный рубль, но второй может быть надёжнее: сильнее район, надёжный арендатор, выше ликвидность. Ставку сопоставляют с банковскими вкладами на сайте Банка России на дату расчёта. Подробнее о соседнем показателе - в статье про доходность.

Где риелтор теряет и зарабатывает

Зарабатывает на профессиональном языке: инвестор, которому объяснили cap rate, воспринимает риелтора как специалиста. Инвестброкер использует показатель при подборе объектов и при оценке цены продавца.

Теряет, если берёт NOI от собственника на веру. Продавцы любят приводить максимальный доход при полной загрузке и без расходов. Проверяйте договоры аренды, платёжки и срок действия контрактов.

Типичные ошибки

• Путать NOI и валовой доход.
• Не включать простой между арендаторами.
• Использовать ставку капитализации для сделок под перепродажу.
• Забывать про налоги и износ.
• Сравнивать объекты разных сегментов по одной цифре.

Что почитать дальше

Работа с инвесторами - в разделе клиенты, расчёты доходов - в разделе деньги.