ПДКП: предварительный договор купли-продажи, ст. 429 ГК

ПДКП - предварительный договор купли-продажи. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в будущем на условиях, которые уже согласовали. Правила записаны в ст. 429 ГК РФ: договор должен содержать условия, позволяющие определить предмет и остальные существенные условия основного договора, и срок его заключения.

Как применяется в сделке

ПДКП нужен, когда деньги или документы ещё не готовы. Покупатель ждёт одобрения ипотеки, продавец освобождает обременённую квартиру или собирает справки. Предварительный договор фиксирует цену, срок и порядок расчётов, а обеспечивают его, как правило, задатком.

Форма: предварительный договор заключается в форме, установленной для основного. Для купли-продажи недвижимости это письменная форма. Если срок заключения основного договора не указан, он заключается в течение года с момента подписания (п. 4 ст. 429 ГК). Если одна из сторон уклоняется, другая вправе требовать в суде понуждения к заключению договора. Проверьте актуальную редакцию кодекса и сложившуюся практику.

Важное ограничение: по ПДКП нельзя требовать передачи квартиры. Это обязательство заключить договор, а не передать объект.

Пример с цифрами

Условный пример. Квартира стоит 8,4 млн рублей. Покупателю одобрена ипотека на 6,5 млн, не хватает документов банка. Стороны подписывают ПДКП, покупатель вносит 150 000 рублей задатка, срок основного договора - 30 дней. Если покупатель передумал, задаток остаётся у продавца. Если продавец продал квартиру другому, он возвращает 300 000.

Для альтернативной сделки ПДКП обычно подписывают в обе стороны цепочки, и сроки в них согласуют друг с другом.

Где риелтор теряет и зарабатывает

Зарабатывает на управляемости: подписанный ПДКП фиксирует покупателя и вашу комиссию. Теряет, когда договор написан небрежно: нет цены, неточный объект, не указан срок. Такой документ суд может признать незаключённым. Вторая потеря: клиент подписывает «что дали», а позже обнаруживает невыгодные условия.

С эксклюзивным договором ПДКП связан напрямую: вознаграждение риелтора часто привязано к подписанию предварительного договора.

Типичные ошибки

• Не указывать срок основного договора.
• Смешивать понятия «аванс» и «задаток» в тексте.
• Не проверять собственника до подписания.
• Не прописывать последствия срыва по ипотеке.
• Считать ПДКП «договором о намерениях» без последствий.

Что почитать дальше

Как проводить сделки и держать контроль, - в разделе продажи. Деньги и расчёты - в разделе деньги.