Обременение недвижимости: виды, как проверить и снять

Обременение - ограничение прав собственника, внесённое в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 131 ГК РФ, закон 218-ФЗ). Собственник по-прежнему владеет объектом, но распоряжаться им может только в рамках условий обременения. Продать, подарить или заложить такой объект без согласия лица, в чью пользу оно установлено, обычно нельзя.

Как применяется в сделке

Основные виды: ипотека (залог в пользу банка), арест или запрет регистрационных действий по решению суда или судебного пристава, аренда на срок от года, рента, доверительное управление, сервитут. Их показывает выписка ЕГРН в разделе об ограничениях и обременениях.

Что делать: ипотечное обременение снимают после погашения кредита по заявлению в Росреестр, банк выдаёт закладную и справку. В сделках, где продавец гасит ипотеку из денег покупателя, используют схемы с банковской ячейкой или счётом эскроу, чтобы никто не остался без денег или без квартиры. Арест снимается по решению того, кто его наложил.

Пример с цифрами

Условный пример. Квартира за 6 млн рублей, на ней ипотека банка с остатком 2,2 млн. Покупатель платит 6 млн: 2,2 млн банку на погашение, 3,8 млн продавцу. Банк снимает залог после поступления денег, затем проходит регистрация. Весь процесс занимает несколько дней или недель, зависит от банка. Если риелтор забыл сверить остаток по справке банка, на сделке могут обнаружить, что долг 2,5 млн, а не 2,2, и расчёт придётся пересчитывать.

В альтернативной сделке каждое звено цепочки может иметь своё обременение, поэтому проверяют все объекты одновременно.

Где риелтор теряет и зарабатывает

Зарабатывает на подготовке: риелтор, который заранее договорился с банком о снятии залога, проводит сделку быстрее. Теряет, если узнал об обременении поздно: клиент бросает сделку и забирает задаток обратно.

Если обременение не удаётся снять, клиент может рассмотреть титульное страхование, но оно не покрывает известные на момент покупки риски.

Типичные ошибки

• Не заказывать выписку заранее.
• Считать, что обременение «само исчезнет» после сделки.
• Не уточнять у банка остаток долга на дату сделки.
• Игнорировать запрет регистрационных действий.
• Не согласовывать порядок расчётов с банком продавца.

Что почитать дальше

Работа с документами и проверка объектов описана в разделе продажи, основы профессии - в разделе старт.