Словарь риелтора on RieltGo

CPL в недвижимости: стоимость лида и как её считать риелтору

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

CPL (cost per lead) - стоимость одного лида. Формула: рекламный бюджет делят на количество полученных заявок. Потратили 30 000 рублей, получили 60 заявок - CPL равен 500 рублям. Показатель сравнивает каналы между собой, но сам по себе не говорит, выгоден канал или нет.

Due diligence объекта недвижимости: чек-лист проверки перед покупкой

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Due diligence объекта (дью дилидженс, комплексная проверка) - системная проверка недвижимости и продавца перед покупкой. Цель: выявить риски до того, как клиент заплатит деньги. Обычно проверка включает юридическую, техническую, налоговую и финансовую части. Единой формы нет, объём зависит от суммы и сложности сделки.

LTV клиента в недвижимости: сколько приносит один клиент за годы

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

LTV клиента (lifetime value, пожизненная ценность) - весь доход, который риелтор получает от одного клиента за время сотрудничества: повторные сделки, сделки родственников и друзей по рекомендации, платные консультации. Это один из трёх рычагов дохода риелтора рядом с числом лидов и конверсией.

Аванс и задаток: в чём разница по ст. 380-381 ГК РФ

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Аванс - часть будущей оплаты, переданная заранее. Задаток - денежная сумма, которую одна сторона передаёт другой в счёт будущих платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ). Главная разница: аванс при срыве просто возвращают, задаток работает как санкция.

Альтернативная сделка: что это и как её проводят

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Альтернативная сделка - цепочка договоров, где собственник продаёт свою квартиру и на вырученные деньги покупает другую. Каждый договор зависит от соседнего: если сорвётся один, остальные повисают. Поэтому такие сделки считают самыми рискованными в работе риелтора на вторичке.

Как применяется в сделке

Цепочка бывает из двух звеньев (продал свою, купил чужую) или из пяти-шести, когда каждый участник продаёт и покупает одновременно. Для каждого звена нужны отдельные договоры, задатки и расчёты. Часто участники используют предварительный договор и обеспечивают его задатком, чтобы зафиксировать цену и сроки.

Воронка риелтора: этапы от первого контакта до повторной продажи

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Воронка риелтора - путь человека от первого контакта с вами до сделки и повторного обращения. Название отражает потери: на каждом этапе часть людей отваливается, и в конце остаётся малая доля от тех, кто пришёл сверху. Цель воронки - увидеть, где отваливаются, и сократить потери.

Выписка ЕГРН: что это, какие бывают и что в ней смотреть

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Выписка ЕГРН - документ, который Росреестр выдаёт из Единого государственного реестра недвижимости. Порядок ведения реестра и выдачи сведений установлен Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В выписке видно, кто собственник, какие у объекта характеристики и какие права и ограничения зарегистрированы.

ДДУ: что это такое, как заключается и что проверить

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

ДДУ - договор участия в долевом строительстве. Он заключается по Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.2004: застройщик строит дом и после ввода в эксплуатацию передаёт участнику квартиру, а участник платит цену договора. ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре, без неё он не считается заключённым.

Доходность недвижимости: как считать в процентах к вложениям

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Доходность - отношение прибыли от объекта к вложенным в него деньгам, выраженное в процентах. Её считают за весь срок владения или в пересчёте на год. Для арендного объекта это арендный доход минус расходы, для перепродажи - разница между ценой продажи и всеми вложениями.

Инвестброкер в недвижимости: кто это и как он зарабатывает

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Инвестброкер - специалист по недвижимости, который начинает работу не с объекта, а с цели клиента: получить арендный доход, сохранить капитал, заработать на перепродаже. Дальше он подбирает объект, считает доходность и риски, проверяет юридическую чистоту и сопровождает сделку. Гарантированной прибыли он обещать не вправе.

Ипотечный брокер: кто это, как зарабатывает и чем полезен риелтору

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Ипотечный брокер - посредник между заёмщиком и банками. Он собирает документы клиента, оценивает его платёжеспособность, подбирает программу, подаёт заявки в несколько банков и сопровождает сделку до регистрации. Вознаграждение платит клиент, в ряде случаев банк или застройщик по партнёрскому соглашению. Сам брокер кредит не выдаёт.

Комиссия риелтора: сколько составляет, как считается и кто платит

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Комиссия риелтора - плата за услуги по сделке с недвижимостью. Её устанавливают договором как процент от цены объекта или как фиксированную сумму. Платит клиент: продавец, покупатель или обе стороны. В новостройках вознаграждение обычно платит застройщик по агентскому договору.

Как применяется в сделке

Ставки на рынке различаются по городам, сегментам и типам услуг. Для вторички распространены проценты от цены или фиксированный платёж, для новостроек условия задаёт застройщик, для подбора и сопровождения возможна отдельная оплата услуг. Сверяйте цифры с локальным рынком, универсальной «правильной» ставки нет.

Конверсия в недвижимости: как считать и повышать у риелтора

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Конверсия - доля людей, которые дошли с одного этапа воронки до следующего. Формула: число перешедших делить на число пришедших и умножить на 100%. Если из 100 лидов договор подписали 5, конверсия в договор равна 5%. Показатель считают на каждом шаге: заявка, контакт, встреча, договор, сделка.

Лид в недвижимости: что это такое и чем отличается от клиента

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Лид - контакт человека, который проявил интерес к услуге: оставил номер на сайте, позвонил, написал в мессенджер, ответил на рекламу. Лид ещё не клиент: он не согласился работать с вами и ничего не оплатил. До договора и сделки его нужно довести через воронку риелтора.

Ликвидность объекта недвижимости: как оценить скорость продажи

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Ликвидность объекта - способность быстро превратить недвижимость в деньги по цене, близкой к рыночной. Высоколиквидный объект продаётся за недели без скидки, низколиквидный месяцами и с дисконтом. Ликвидность зависит от цены, состояния, расположения, юридической чистоты и спроса на сегмент.

Как применяется в сделке

Перед покупкой для инвестиций риелтор оценивает ликвидность и честно говорит о ней клиенту. Метод простой: смотрят сроки экспозиции похожих объектов (сколько дней объявления висят до снятия), разницу между ценой в объявлении и ценой сделки, число предложений на рынке в сегменте. Низкая ликвидность не делает объект плохим, но требует запаса: больше свободных денег, терпения и дисконта при продаже.

Личный бренд риелтора: что это и как он приводит клиентов

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Личный бренд риелтора - это то, что люди думают и говорят о вас, когда вас нет рядом. Он складывается из экспертности, узнаваемости, отзывов и последовательности. Сильный бренд даёт входящие заявки: клиент выбирает вас, а не рекламу агентства, и меньше торгуется о комиссии.

Обременение недвижимости: виды, как проверить и снять

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Обременение - ограничение прав собственника, внесённое в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 131 ГК РФ, закон 218-ФЗ). Собственник по-прежнему владеет объектом, но распоряжаться им может только в рамках условий обременения. Продать, подарить или заложить такой объект без согласия лица, в чью пользу оно установлено, обычно нельзя.

Партнёрская сделка риелторов: как делить комиссию и не ссориться

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Партнёрская сделка - сделка, в которой участвуют два и более специалиста, и вознаграждение делится по договорённости. Классический вариант: первый риелтор привёл клиента (лидогенерация), второй предоставил объект или экспертизу (продукт). Клиент платит одну комиссию, а риелторы делят её между собой.

Как применяется в сделке

Партнёрство формализуют письменным соглашением между участниками: кто приводит клиента, кто ведёт переговоры, в какой момент и в каком размере выплачивается доля. Если участвует агентство, добавляется внутренний регламент. Выплату физлицу и ИП учитывают по налоговым правилам, детали проверяйте у бухгалтера и на сайте ФНС.

ПДКП: предварительный договор купли-продажи, ст. 429 ГК

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

ПДКП - предварительный договор купли-продажи. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в будущем на условиях, которые уже согласовали. Правила записаны в ст. 429 ГК РФ: договор должен содержать условия, позволяющие определить предмет и остальные существенные условия основного договора, и срок его заключения.

Переуступка: что это такое в новостройках и как оформляют

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Переуступка (уступка прав требования, цессия) - продажа участником долевого строительства своих прав по ДДУ другому лицу. Новый участник занимает место прежнего и получает право требовать квартиру от застройщика. Основание: ст. 382 ГК РФ и ст. 11 закона 214-ФЗ.

Как применяется в сделке

По общему правилу ст. 11 закона 214-ФЗ уступка допускается с момента регистрации ДДУ и до подписания передаточного акта. Соглашение об уступке регистрируется в Росреестре, как и сам ДДУ. Если цена договора оплачена не полностью, уступку оформляют вместе с переводом долга, обычно с согласия застройщика. Детали сверяйте с текущей редакцией закона и условиями конкретного договора.

Прозвон базы риелтора: как обзвонить клиентов и знакомых

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Прозвон базы - обзвон людей, которые уже знают риелтора: бывшие клиенты, знакомые, родственники, коллеги, подписчики. Цель: сообщить о новом предложении или спросить, нужна ли помощь. В отличие от холодного звонка, собеседник вас помнит, поэтому первое возражение «кто вы?» снимается.

Как применяется в сделке

Работает в два шага. Сначала список: записная книжка, мессенджеры, CRM, соцсети, до 100-300 контактов. Затем сообщение или звонок с одной понятной темой. Примеры: «Я теперь занимаюсь инвестиционной недвижимостью, знаете кого-нибудь, кому это интересно?» или «Хочу уточнить, меняются ли планы по квартире». Результат фиксируют в таблице: ответил, интересно, передал контакт, не интересно.

Расклейка объявлений риелтором: как работает и что с ней не так

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Расклейка - размещение бумажных объявлений на подъездах, остановках, столбах и досках объявлений. Риелтор указывает телефон и короткое предложение, например «куплю квартиру в этом доме» или «срочный выкуп», и ждёт звонков. Метод старый, дешёвый по деньгам и затратный по времени.

Как применяется в сделке

Расклейку используют для поиска собственников в конкретном районе, дома или ЖК. Листовку печатают тиражом 200-500 штук, номер указывают рабочий. Затем нужно обойти подъезды, договориться с жителями или управляющей компанией и не нарушить местные правила. Размещение на фасадах, столбах и остановках в ряде городов регулируют региональные правила благоустройства и КоАП, за самовольное размещение возможны штрафы, уточняйте нормы в своём регионе.

Реферальная система риелтора: как платить за рекомендации

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Реферальная система - заранее объявленные условия, на которых риелтор платит за приведённого клиента: кому, сколько, в какой момент и за какой результат. Сарафан работает сам собой и непредсказуем, реферальная система превращает его в канал с понятной стоимостью заявки.

Как применяется в сделке

Реферер (тот, кто рекомендует) передаёт контакт клиента. Вы фиксируете, что клиент пришёл от него, ведёте сделку и после получения своей комиссии выплачиваете вознаграждение по правилам. Форма: фиксированная сумма или процент от вашей комиссии. Выплату оформляют договором (чаще агентским) или правилами программы лояльности, с учётом налогов: уточните у бухгалтера, нужно ли удерживать НДФЛ при выплате физлицу.

Ставка капитализации: формула и расчёт для арендной недвижимости

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Ставка капитализации (cap rate) - отношение годового чистого операционного дохода (NOI) от объекта к его рыночной стоимости. Формула: NOI делить на стоимость, умножить на 100%. Показатель отвечает на вопрос: какую доходность приносит объект при покупке без кредита и без учёта роста цены.

Титульное страхование: что это и когда оно нужно покупателю

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Титульное страхование - страхование риска утраты права собственности на недвижимость, если прежнюю сделку по ней суд признает недействительной или будут предъявлены права третьих лиц. Покупатель платит страховую премию, а при наступлении страхового случая получает выплату в пределах страховой суммы. Правовая база: глава 48 ГК РФ, ст. 930.

Упаковка риелтора: что входит и как показать клиенту ценность

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Упаковка риелтора - всё, что клиент видит и читает о вас до личной встречи и во время неё: профиль в соцсетях, визитка, презентация, кейсы, отзывы, описание услуг. Цель упаковки - объяснить за минуту, чем вы отличаетесь от десятков других риелторов, и снять вопрос «почему вам нужно платить».

Флиппинг в недвижимости: схема, расчёт доходности и налоги

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Флиппинг - покупка недвижимости с целью быстрой перепродажи после улучшения: ремонта, перепланировки, смены назначения. Цель: купить ниже рынка или повысить стоимость вложениями и продать дороже, пока не сложился долгий срок экспозиции. Гарантий прибыли у стратегии нет, риски несёт инвестор.

Как применяется в сделке

Схема: поиск объекта с дисконтом (срочная продажа, плохое состояние, наследство), проверка документов и обременений, покупка, ремонт, продажа. Риелтор работает на каждом шаге: ищет объект, считает бюджет, находит подрядчиков и покупателя. Вариации: флиппинг дачных объектов, перепродажа по переуступке в новостройке, деление большого на малое (земельные массивы на участки).

Холодный звонок риелтора: что это, цифры и правовые риски

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Холодный звонок - звонок незнакомому человеку, который не просил с ним связываться. Риелтор набирает номер из базы, объявления на Авито или из списка собственников и предлагает услугу. Это самый простой способ получить первые контакты и самый затратный по нервам и времени.

Эксклюзивный договор: что это такое в недвижимости

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Эксклюзивный договор - договор возмездного оказания услуг, в котором собственник обязуется продавать объект только через одного исполнителя на согласованный срок. Другим риелторам и агентствам объект в этот период не отдают, а сам собственник обычно не вправе искать покупателя параллельно.

Как применяется в сделке

Юридически это обычный договор услуг по главе 39 ГК РФ. Слово «эксклюзив» стороны вписывают в условия: срок (от нескольких недель до нескольких месяцев), цена объекта, перечень действий риелтора, размер вознаграждения и ответственность за нарушение. Сумму и порядок выплаты фиксируют отдельным пунктом, подробности про ставки разобраны в статье про комиссию риелтора.

Эскроу-счёт: что это такое и как работает при покупке

Sat, 24 Oct 2026 09:00:00 +0300

Эскроу-счёт - специальный счёт в банке, на котором деньги покупателя хранятся под условием. Для новостроек по 214-ФЗ условие такое: дом введён в эксплуатацию, и право собственности на квартиру можно зарегистрировать. До этого момента застройщик деньги получить не может. Схему закрепили в ст. 15.4 закона 214-ФЗ, применять её стали с 1 июля 2019 года.