Эскроу-счёт: что это такое и как работает при покупке

Эскроу-счёт - специальный счёт в банке, на котором деньги покупателя хранятся под условием. Для новостроек по 214-ФЗ условие такое: дом введён в эксплуатацию, и право собственности на квартиру можно зарегистрировать. До этого момента застройщик деньги получить не может. Схему закрепили в ст. 15.4 закона 214-ФЗ, применять её стали с 1 июля 2019 года.

Как применяется в сделке

Покупатель по ДДУ платит цену договора не застройщику, а на эскроу-счёт в банке-эскроу агенте. Банк контролирует условие и после ввода дома перечисляет деньги застройщику. Если дом не построили, банк возвращает средства покупателю. Вклады на эскроу страхуются по закону о страховании вкладов, по общему правилу в пределах 10 млн рублей. Точные условия смотрите в законе и у банка.

Эскроу применяют и на вторичке: по ст. 860.7 ГК РФ деньги хранят до регистрации перехода права, а не в банковской ячейке. Это удобно для расчётов в цепочке и при альтернативных сделках.

Пример с цифрами

Условный пример. Покупатель вносит на эскроу 6 млн рублей: 1,2 млн своих и 4,8 млн по ипотеке. Банки по-разному считают ставку, пока дом строится: у некоторых она ниже до ввода в эксплуатацию. Разница в платеже может выйти в тысячи рублей в месяц, поэтому клиенту нужен расчёт по нескольким банкам, а лучше - ипотечный брокер.

Застройщик получает проектное финансирование от банка под залог будущих продаж. Для рынка это удорожание строительства и менее манёвренные цены, зато покупатель получает защиту от долгостроя.

Где риелтор теряет и зарабатывает

Зарабатывает на объяснении: клиент боится новостроек, и грамотный разбор схемы эскроу снимает страх. Теряет, когда обещает защиту «от всего»: эскроу защищает деньги, но не качество стройки и не сроки сдачи.

Для работы по переуступке нужно знать, как банк-эскроу агент относится к смене участника, иначе сделка встанет на этапе регистрации.

Типичные ошибки

• Считать эскроу гарантией дома. Это гарантия возврата денег, не гарантия сроков.
• Не сверять реквизиты счёта с договором.
• Не объяснять клиенту, что деньги ему недоступны до ввода дома.
• Забывать про страховой лимит при крупных суммах.
• Путать эскроу и аккредитив: у них разные условия раскрытия денег.

Что почитать дальше

Ипотечные схемы, в которые вшиты счета эскроу, рассматривает раздел деньги. О новых направлениях заработка в новостройках - в разделе клиенты.