Due diligence объекта недвижимости: чек-лист проверки перед покупкой

Due diligence объекта (дью дилидженс, комплексная проверка) - системная проверка недвижимости и продавца перед покупкой. Цель: выявить риски до того, как клиент заплатит деньги. Обычно проверка включает юридическую, техническую, налоговую и финансовую части. Единой формы нет, объём зависит от суммы и сложности сделки.

Как применяется в сделке

Юридическая часть: выписка ЕГРН, история владельцев, проверка обременений, согласия супругов и опеки, полномочия представителя, банкротство и судебные дела продавца. Техническая часть: состояние дома и коммуникаций, перепланировки, износ, документы БТИ. Налоговая часть: срок владения, налоговые последствия для продавца и покупателя. Финансовая: цена против рынка, затраты на содержание, доходность для инвестиционного объекта.

Результат - отчёт с выводами: что в порядке, что нужно исправить до сделки, где остаётся риск. На основе отчёта клиент решает: покупать, торговаться, требовать исправлений или оформить титульное страхование.

Пример с цифрами

Условный пример. Покупатель выбирает квартиру за 9 млн рублей. Комплексная проверка выявила: перепланировка без согласования (штраф и узаконивание), объект перешёл по наследству два года назад с участием несовершеннолетнего, на стене трещина по несущей. Покупатель либо отказывается, либо снижает цену, либо требует исправлений, либо страхует риск.

Если стоимость юриста и оценщика составляет 30 000-60 000 рублей, это 0,3-0,7% от цены. Для сравнения: потеря 9 млн или судебный спор на два-три года. Цифры стоимости проверки зависят от региона и исполнителей, запросите предложения.

Где риелтор теряет и зарабатывает

Зарабатывает на доверии и на снижении срывов. Клиент видит, что вы проверили всё до задатка, и охотнее рекомендует вас. Для инвестброкера проверка - часть продукта, за которую можно брать отдельную оплату.

Теряет на двух крайностях: пропускает проверку ради скорости или выдаёт юридические заключения без квалификации. Правовые выводы делает юрист, риелтор организует процесс и объясняет клиенту.

Типичные ошибки

• Ограничиваться одной выпиской ЕГРН.
• Не проверять продавца: банкротство, суды, семейное положение.
• Не смотреть технические документы и дом.
• Не фиксировать результаты проверки письменно.
• Сообщать клиенту выводы, не подтверждённые документами.

Что почитать дальше

Как организовать сопровождение сделки, - в разделе продажи. Как зарабатывать на сопровождении - в разделе деньги.