Доходность недвижимости: как считать в процентах к вложениям

Доходность - отношение прибыли от объекта к вложенным в него деньгам, выраженное в процентах. Её считают за весь срок владения или в пересчёте на год. Для арендного объекта это арендный доход минус расходы, для перепродажи - разница между ценой продажи и всеми вложениями.

Как применяется в сделке

Инвестор сравнивает объекты и стратегии по доходности. Риелтор или инвестброкер делает расчёт до покупки. Формулы простые. Валовая доходность аренды: годовая арендная плата делить на цену покупки. Чистая: из аренды вычитают налоги, коммунальные, ремонт, простой и комиссии. Для перепродажи: прибыль после налога делить на все вложения, затем приводят к году.

Несколько уточнений. Доходность с учётом роста цены и без него считают отдельно. Если объект куплен с ипотекой, к расчёту добавляют проценты по кредиту. Налоги зависят от статуса собственника и срока владения: проверяйте нормы на сайте ФНС.

Пример с цифрами

Условный пример. Квартира за 5 млн рублей сдаётся за 35 000 рублей в месяц. Годовой доход 420 000 рублей, валовая доходность 8,4%. Расходы за год: налог, простой около месяца, мелкий ремонт, итого 60 000 рублей. Чистый доход 360 000 рублей, доходность 7,2%. Если к ставке по вкладам в банках добавить риск и труд, разница с банковским вкладом может оказаться небольшой, и инвестор должен это видеть.

Для расчёта арендных объектов используют ставку капитализации. Для перепродажи - пример в разделе про флиппинг. Актуальные ставки по вкладам берите на сайте Банка России, а не из памяти.

Где риелтор теряет и зарабатывает

Зарабатывает на честном расчёте: клиент платит за цифры, а не за красивые обещания. Инвестор, увидевший реалистичную доходность, возвращается и покупает снова. Теряет, когда берёт в расчёт максимальную арендную ставку и нулевой простой.

Потеря репутации хуже потери сделки: клиент, у которого реальная доходность вдвое ниже обещанной, расскажет об этом.

Типичные ошибки

• Считать только валовую доходность.
• Не учитывать налоги, ремонт и простой.
• Сравнивать доходность за срок и за год без приведения.
• Не проверять арендные ставки по реальным объявлениям.
• Обещать доходность как гарантированную.

Что почитать дальше

Как считать деньги в сделках, - в разделе деньги. О работе с инвесторами - в разделе клиенты.