Аванс и задаток: в чём разница по ст. 380-381 ГК РФ

Аванс - часть будущей оплаты, переданная заранее. Задаток - денежная сумма, которую одна сторона передаёт другой в счёт будущих платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ). Главная разница: аванс при срыве просто возвращают, задаток работает как санкция.

Как применяется в сделке

По ст. 380 ГК соглашение о задатке заключается в письменной форме. Если в документе нет слова «задаток» или условия неясны, деньги считаются авансом. Это правило закреплено в той же статье, и суды его применяют.

Ст. 381 ГК описывает последствия. Если сделку сорвала сторона, давшая задаток, он остаётся у получателя. Если сорвала сторона, получившая задаток, она возвращает его в двойном размере. Если договор прекращён по соглашению сторон или невозможностью исполнения без вины, задаток возвращают. Формулировки проверяйте по актуальной редакции кодекса.

На практике задаток оформляют отдельным соглашением или пунктом предварительного договора. Деньги принимает продавец, а не риелтор, и расписка или перевод должны чётко называть назначение платежа.

Пример с цифрами

Покупатель вносит 100 000 рублей задатка за квартиру стоимостью 6 млн. Вариант 1: покупатель передумал, 100 000 остаются у продавца. Вариант 2: продавец продал квартиру другому, он обязан вернуть 200 000. Вариант 3: в договоре записан «аванс» - при любом срыве возвращается ровно 100 000.

Во втором варианте продавец рискует 100 000 рублей сверху к возврату. Эта симметрия заставляет обе стороны держать слово и снижает торг после подписания.

Где риелтор теряет и зарабатывает

Зарабатывает на доверии: клиент видит, что вы разложили риски и подготовили документы правильно. В альтернативной сделке грамотный задаток держит всю цепочку.

Теряет, когда принимает деньги на свой счёт без договора и потом оказывается стороной спора. Теряет репутацию, если клиент потерял задаток из-за неточной формулировки.

Типичные ошибки

• Писать в расписке «предоплата» или «залог» и ждать эффекта задатка.
• Брать задаток до проверки собственника по выписке ЕГРН.
• Не прописывать срок, к которому нужно выйти на основной договор.
• Принимать деньги от покупателя на личную карту риелтора.
• Не объяснять клиенту, чем рискует, вместо того чтобы просто дать шаблон.

Юридическую формулировку под конкретную сделку лучше согласовать с юристом.

Что почитать дальше

Как выстраивать диалог о деньгах с клиентом, читайте в разделе продажи, а про деньги самого риелтора - в разделе деньги.