Коротко
- В сообществах практиков комиссию по общему клиенту делят пополам: 50 на 50, если один приводит клиента, а второй даёт объект и ведёт сделку. Если партнёр передал только контакт, платят фиксированную сумму.
- Схем три: 50 на 50 за общего клиента, фикс за контакт (реферальная шкала 10, 15, 20 тысяч рублей) и фикс или процент за лот партнёра, например около 100 тысяч с участка за 350-500 тысяч.
- Половина от комиссии в агентстве - это ещё не ваши деньги: если агентство берёт около половины, с 200 тысяч комиссии вам останется 50 тысяч до налога.
- Условия фиксируйте письменно до передачи контакта: кто привёл клиента, кто ведёт, доля, срок выплаты, что при срыве и сколько месяцев клиент закреплён.
- Налоговый статус партнёра проверяйте до первой выплаты: самозанятый по закону не вправе работать по агентским договорам без кассового аппарата.
Комиссию между риелторами-партнёрами делят по одной из трёх схем: пополам за общего клиента, фиксированной суммой за переданный контакт или суммой либо процентом за лот партнёра. Выбор зависит от того, что именно каждый внёс в сделку. Ниже - когда подходит каждая схема, пример расчёта на руки и условия, которые нужно записать до передачи клиента.
Общую логику партнёрских сделок мы разобрали в материале про партнёрские сделки риелторов. Здесь только деньги: сколько, кому и в какой момент.
Три схемы раздела комиссии: какую выбрать
Схему выбирают по вкладу. Если оба работают с клиентом, делят пополам. Если один передал контакт и вышел, платят фикс. Если один продаёт объект другого, платят сумму за лот или процент. Ниже сводка по трём схемам с примерами из разборов практиков.
| Схема | Кто что делает | Как делят | Пример из разборов |
|---|---|---|---|
| 50 на 50 | один приводит клиента, второй даёт объект и ведёт сделку | пополам | ассистент ушёл в отпуск, сложную вторичку передали знакомому брокеру, половина комиссии - около 190 тысяч |
| Фикс за контакт | партнёр передал контакт и вышел | 10, 15 или 20 тысяч по шкале | реферальная шкала из разборов практиков |
| Сумма за лот | брокер продаёт объект проекта партнёра | фикс за единицу | около 100 тысяч с участка за 350-500 тысяч рублей |
| 50 на 50 за продукт партнёра | вы приводите клиента через соцсети, партнёр презентует и закрывает | 50 на 50 | специалист из сибирского города продаёт объекты партнёров как свой продукт |
Правило простое: чем больше работы остаётся у партнёра, тем ближе его доля к половине. Если он только передал контакт, платите фикс. Если он провёл презентацию, показ и сопровождение, это уже совместная сделка. Реферальную модель, где человек только передаёт контакт, разбирает материал про реферальную программу для риелтора.
50 на 50: когда это работает и что значит «общий клиент»
Правило 50 на 50 действует там, где у клиента есть два специалиста: один привёл его и остаётся рядом, второй даёт объект, проводит презентацию и оформляет сделку. Комиссию по такому клиенту делят пополам. В сообществах практиков за нарушение правила предусмотрены жёлтая и красная карточки, вплоть до исключения.
«Общий клиент» - это не тот, кого вы знаете, а тот, с кем в сделке работают оба. Проверьте себя тремя вопросами.
- Кто первым получил контакт и может это доказать перепиской?
- Кто будет вести клиента после передачи: звонить, показывать, отвечать на вопросы?
- Кто отвечает за результат: если сделка сорвётся, кто теряет репутацию?
Если ответ на первый вопрос «я», а на второй и третий «партнёр», у вас фикс за контакт. Если участвуете оба, 50 на 50. Тем, кто работает без собственного потока клиентов или без своего продукта, практики советуют начинать со схемы «брокер инвесторов»: вы приводите покупателей в проект другого, ведёте их до сделки и получаете долю.
Для расчёта своей доли используйте калькулятор комиссии риелтора, а определение термина смотрите в словаре: партнёрская сделка.
Фикс за контакт: когда передавать клиента без участия
Фикс подходит, когда вы передаёте клиента партнёру и дальше не работаете с ним. В разборах практиков используется шкала 10, 15 и 20 тысяч рублей за контакт. Она проста в учёте: не нужно ждать закрытия сделки, чтобы пересчитывать проценты, и партнёры не спорят о вкладе.
Когда фикс выгоднее половины. Вы получили заявку, которую не берёте в работу: сложная вторичка, наследство, другой район, другая ниша. Деньги за такую заявку обычно лежат между 10 и 20 тысячами, а если комиссия большая, можно договориться о проценте.
Пример из разбора практика. Ассистент ушёл в отпуск, а лид на сложную вторичку с наследством риелтор передала знакомому брокеру из сообщества. Её половина комиссии составила 191 тысячу рублей. Здесь схема не фикс, а 50 на 50: она передала клиента и осталась на связи, а брокер провёл юридически сложную сделку. Другой практик передаёт «лишних» клиентов, покупателей дорогих квартир, которым не подошёл его объект, партнёру-риелтору. По его словам, это приносит порядка 8 миллионов рублей комиссии в год почти без его участия.
Из этого видно, что даже одна передача может принести как 10 тысяч, так и 190, смотря какая схема записана до передачи. Решайте заранее, а не после.
Сумма за лот и процент за продукт партнёра
Если вы продаёте объект партнёра, платить можно суммой за лот или процентом от его комиссии. Выбор зависит от цены объекта и от того, кто ведёт клиента. Для дешёвых объектов, например участков, удобнее фикс, для дорогих процент.
В примере практика, который продаёт земельные участки, платит брокеру около 100 тысяч рублей с участка, а сам участок стоит 350-500 тысяч. Для брокера это сумма, которую легко посчитать заранее. Для застройщика проекта это прозрачная стоимость привлечения клиента.
В другом примере специалист из сибирского города приводит клиентов через соцсети и продаёт объекты партнёров как свой продукт. Партнёр делает презентацию, закрывает клиента и «вывозит всю сложность по объекту», а она занимается привлечением. Комиссия делится 50 на 50. Эта модель называется продуктом партнёра: вы ведёте поток и клиентскую часть, он отвечает за объект.
Что зафиксировать в такой схеме, кроме суммы: что входит в вознаграждение (презентация, показ, сопровождение), платит ли партнёр за рекламу объекта, кто отвечает за информацию об объекте. Если вы работаете с застройщиками напрямую, посмотрите материал про комиссию застройщика риелтору: условия там отличаются от обычного раздела между агентами.
Сколько остаётся на руки: агентство и налоги
Половина комиссии - это ещё не доход. Если вы работаете в агентстве, оно забирает часть вашей доли. По описанию аудитории, опытные агенты в агентствах в подавляющем большинстве работают без оклада и отдают агентству около половины комиссии. Затем с остатка удерживается налог.
Пример расчёта для комиссии 200 тысяч рублей с партнёром 50 на 50:
- ваша половина - 100 тысяч;
- агентство забирает около половины вашей доли - 50 тысяч;
- остаётся 50 тысяч до налога;
- при НДФЛ 13% на руки около 43,5 тысячи.
Если вы частный риелтор, схема короче: 100 тысяч до налога, а налог зависит от статуса. По общему правилу на 2026 год самозанятый платит 4% с физлиц и 6% с ИП и организаций, то есть с 100 тысяч это 4-6 тысяч. ИП на УСН 6% платит 6 тысяч налога и взносы за себя в течение года. Ограничения НПД на агентские договоры мы разобрали в материале самозанятый риелтор или ИП.
Для партнёра, с которым вы работаете, спросите, какой у него статус. Если он самозанятый и платит вам или вы ему по договору, который называется агентским или поручением, попросите бухгалтера проверить договор. Налоговые гарантии мы не даём: информация действует на 2026 год и не заменяет консультацию бухгалтера.
Что записать до передачи клиента: мини-соглашение на странице
Письменное соглашение на одну страницу решает почти все споры. Его составляют до того, как вы передали телефон клиента. Достаточно шести пунктов, форму документа выбирайте с юристом.
- Стороны и роли. Кто привёл клиента, кто ведёт сделку, кто отвечает за объект.
- Доля. 50 на 50, фиксированная сумма за контакт или сумма за лот. Укажите, с какой суммы считается: с общей комиссии или только с вашей части.
- Подтверждение передачи. Переписка в мессенджере с датой и именем клиента. Этого достаточно, чтобы потом не спорить, кто кого привёл.
- Срок выплаты. Через сколько рабочих дней после получения комиссии партнёром, на какие реквизиты.
- Срыв сделки. Кто что получает, если клиент отказался. Часто платят только за фактическую комиссию, но если вы потратили деньги на рекламу объекта, обсудите возмещение.
- Срок закрепления. Сколько месяцев клиент остаётся за вами. Если он вернётся через год, это новая история.
Отдельно проговорите, кто имеет право общаться с клиентом: часто партнёру запрещают переводить клиента на себя и предлагать другие объекты в обход вас. Это называется обходом, и письменный запрет защищает обе стороны. Если вы делите комиссию с риелтором другого города, добавьте строку о том, кто проверяет объект юридически и кто проводит онлайн-встречу. Подробнее про такие сделки в материале как риелтору продавать в другом городе.
История: как один звонок партнёру принёс половину комиссии
Имя героини изменено, город не указан, цифры округлены и сдвинуты по её просьбе.
Риелтор Елена работала в большом городе с классической вторичкой и несколькими ассистентами. Когда ассистент ушёл в отпуск, на неё свалилась заявка: наследство, несколько собственников, спорные документы. Брать такую сделку сама она не хотела, но и отказывать клиенту было жаль. Она позвонила знакомому брокеру, который работал со сложными сделками, и договорилась по сообщению в мессенджере: клиент остаётся у неё на связи, оформление ведёт партнёр, комиссия 50 на 50.
Сделка прошла, общая комиссия составила порядка 340 тысяч рублей, и её половина - около 170 тысяч. Работы с её стороны почти не потребовалось: один звонок, одно сообщение с условиями и пара звонков клиенту во время сделки. Условия были записаны до передачи клиента, поэтому спора о долях не возникло.
Это история одного специалиста, и повторять сумму не нужно. Механику стоит взять: вы продаёте не сделку, а своё внимание к клиенту, а партнёр берёт на себя то, что вам неудобно делать самому.
Частые ошибки при разделе комиссии
- Договариваться устно. Через месяц каждый помнит свою версию. Одна страница переписки решает вопрос.
- Не определить, с какой суммы считается доля. Половина от общей комиссии и половина от вашей части дают разные суммы.
- Забыть про агентство и налог. Вы считаете 100 тысяч, а на руки приходит 43,5. Считайте до договорённости.
- Передать клиента без подтверждения. Если нет переписки с датой, доказать, что клиент ваш, не получится.
- Не оговорить срок закрепления. Клиент вернулся через год и купил второй объект через партнёра, а вы остались ни с чем.
- Платить фикс там, где партнёр сделал половину работы. Он обидится, и в следующий раз партнёрства не будет.
- Игнорировать статус партнёра. Если у него режим, при котором такой договор нельзя заключать, выплата превратится в проблему.
Что сделать на этой неделе
- Выпишите три заявки за последние месяцы, которые вы не взяли в работу, и посчитайте, сколько могла бы принести их передача партнёру.
- Выберите одного партнёра и предложите схему: 50 на 50 за общего клиента или фикс за контакт. Спросите о его налоговом статусе.
- Составьте мини-соглашение из шести пунктов выше и согласуйте его с юристом.
- Посчитайте в калькуляторе комиссии, сколько остаётся на руки с учётом агентства и налога.
- Перед следующей передачей клиента отправьте партнёру условия в мессенджер и дождитесь подтверждения.
Частые вопросы
Как делится комиссия между риелторами?
Сколько платить риелтору за переданного клиента?
Нужен ли письменный договор между риелторами-партнёрами?
Можно ли делить комиссию с риелтором из другого города?
Какой налог платит риелтор с доли комиссии партнёра?
Источники
- Разборы практиков (эфиры 2026): правило раздела комиссии 50 на 50, передача сложной вторички, выплата брокеру с участка, продукт партнёра
- ФНС России, налог на профессиональный доход: ставки и ограничения по договорам поручения, комиссии и агентским договорам
- Описание аудитории по результатам разборов: опытные риелторы в агентствах работают без оклада и отдают агентству около половины комиссии
