Где риелтору размещать объявления: Авито, ЦИАН, Домклик (2026)

Риелтору стоит размещать объявления на тех площадках, где он может назвать цену одной заявки, а остальные использовать как инструменты аналитики и поиска. В 2026 году площадки делятся по задаче на четыре типа: за заявками, за данными, за объектами и за партнёрами. Тарифы при этом растут быстрее комиссий, поэтому выбирать площадку «потому что все там» стало дорого.

Четыре типа площадок: что для чего нужно

Практики, чьи разборы лежат в основе статьи, делят площадки по задаче, названия вторичны. Первая группа - агрегаторы объявлений: Циан, Авито, Яндекс Недвижимость. Вторая - справочные и аналитические: Домклик, Росреестр, публичная кадастровая карта, Яндекс Карты, 2ГИС. Третья - площадки новостроек и закрытые источники: Трендагент, сервисы бронирования, чаты брокеров, прямые контакты застройщиков. Четвёртая - ипотечные площадки.

Эта классификация полезна тем, что снимает вопрос «где лучше». Сравнивать Авито с Росреестром бессмысленно: одна площадка приводит заявки, другая показывает, кому принадлежит участок и что с ним было.

Практики называют четыре задачи, ради которых вообще открывают площадки: поиск объектов, аналитика рынка, поиск недооценённых объектов и связь с застройщиками и собственниками. Размещение собственных объявлений в этом списке стоит только на первом месте из четырёх, и именно оно съедает большую часть бюджета.

Авито: бесплатный охват, который закончился раньше, чем вы думаете

Авито остаётся главным бесплатным органическим каналом для риелтора на вторичке: объявление можно выложить без оплаты, а карточку, которая собирает звонки сама, не нужно продвигать. Но правила ужесточаются. По словам практиков, на Авито ограничили число контактов в объявлении, а за больший охват предлагают доплатить, и конкурировать за старт продаж с застройщиками, которые «заваливают рекламой», частному брокеру сложно. Отдельный разбор правил, тарифов и расчёта цены контакта: Авито для риелтора.

С ценами тоже неспокойно. По данным Делового Петербурга от 21 марта 2026 года, представитель Авито рассказал, что обсуждается индексация от 11 до 22% в зависимости от региона и категории объекта, а по тестовым расчётам размещение может стоить от 150 рублей. Компания объясняет рост операционными затратами, инфляцией и налогами, а ещё вложениями в защиту сделок: за последние годы на это ушло более 15 миллиардов рублей. Московское агентство, которое приводит издание, платит Авито 50-60 тысяч рублей в месяц, это самая скромная строка в его расходах на площадки.

Ещё одна деталь, которая касается любого риелтора, ищущего собственников по объявлениям: у частных продавцов на Авито включена «Защита номера». Настоящий телефон скрывается за временным, который регулярно меняется, а звонки пересылаются владельцу. Холодный обзвон собственников по объявлениям стал сложнее технически, а не только юридически. Как строить такой разговор и какие у него правовые границы, описано в разборе скрипта звонка собственнику.

Когда на Авито платить:

• объявление уже получает просмотры, но мало звонков, и вы проверили, что причина в охвате, а не в фото и цене;
• у вас много однотипных объектов, и вы можете сравнить стоимость контакта до и после продвижения;
• вы продаёте объект в сегменте, где покупатель сначала смотрит Авито и только потом идёт на другие площадки.

Когда не платить: когда карточка слабая. Продвижение плохого объявления просто быстрее сжигает деньги.

ЦИАН: самая дорогая витрина, которую приходится считать особенно жёстко

Циан даёт больше всего целевых обращений в столичных городах и больше всего стоит. Из-за роста цен риелторы дошли до антимонопольной службы. Ассоциация элитных агентств недвижимости (AREA) и Гильдия риэлторов Москвы подали жалобу в ФАС: по их оценке, цены на размещение в Москве и области выросли на 109% с 2022 по 2024 год, а с мая 2025 по февраль 2026 года тарифы по всем типам объектов подорожали в среднем на 43%. Месячная стоимость размещения выросла на 55%, до 2 900 рублей, отдельные опции продвижения подорожали до 62%.

Циан в ответ заявил, что в январе 2026 года сделал технический пересмотр цен на 2% из-за изменения ставки НДС, а в марте последовало плановое изменение. Компания отметила, что её расходы на маркетинг с 2022 года заметно выросли и она отчитывается о них в квартальных результатах. Жалоба и цифры принадлежат заявителям, и суд или ФАС их не подтверждали на момент написания статьи, поэтому читать их нужно как позицию сторон. Но сам порядок цифр показателен: рост на десятки процентов за год.

Для риелтора важна ещё одна деталь из жалобы. Размещение и продвижение оплачиваются отдельно, а без продвижения объявление показывается в конце выдачи. Практический вывод: платить за «просто размещение» на Циане бессмысленно, бюджет нужно считать вместе с продвижением.

Что это значит в цифрах. Московское агентство «МОД», которое приводит РБК и Деловой Петербург, тратит на площадки около 400 тысяч рублей в месяц: 250-280 тысяч на Циан, 50-80 тысяч на Домклик и 50-60 тысяч на Авито. Другое агентство с 40-60 сделками в месяц и средним чеком объекта 15-20 миллионов называет бюджет на продвижение около 2 миллионов в месяц, в том числе 600 тысяч на Циан и около 500 тысяч на Авито. Это цифры агентств, а не частных риелторов, но они показывают структуру расходов: Циан забирает основную долю.

Домклик и Яндекс Недвижимость: что бесплатно, а что только для аналитики

Домклик заметнее всего работает для риелтора как источник данных и ипотечный инструмент, витрина тут вторична. Московское агентство из того же разбора платит ему 50-80 тысяч рублей в месяц. По сообщению РБК Недвижимость, Домклик запустил для покупателей вторички опцию включения комиссии риелтора в сумму ипотеки: условие одно, комиссия не должна превышать 3% от цены, а деньги зачисляются клиенту вместе с основным кредитом без подтверждающих документов. Есть оговорка: заёмщик, который включает комиссию, теряет возможность использовать федеральные и региональные субсидии, потому что они не покрывают дополнительные услуги. Для вашей работы это аргумент в разговоре с покупателем, у которого нет свободных денег на оплату услуг, если вы заранее уточните у ипотечного менеджера условия по его программе.

Яндекс Недвижимость интересна частному риелтору тем, что у неё прозрачные условия бесплатного размещения. По правилам площадки для собственников и частных агентов в большинстве регионов все объявления бесплатны. В Москве и Московской области доступны два бесплатных объявления на полгода, в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Краснодарском крае, Татарстане и Крыму одно на полгода. Бесплатное объявление о продаже квартиры, комнаты, дома или участка живёт 365 дней. Если вы работаете как ИП или юридическое лицо, условия другие: нужно указать ОГРНИП или ОГРН в настройках и пользоваться тарифами для компаний, их цены в открытом доступе не опубликованы.

Если вы только начинаете, Яндекс Недвижимость хороша для теста: бесплатных мест хватит, чтобы сравнить отклик с Авито на одном и том же объекте. Если вы уже в лимите бесплатных объявлений, считайте стоимость платного размещения по тем же правилам, что и на Авито.

Аналитические площадки: за что на самом деле стоит открывать Росреестр и кадастровую карту

Аналитические площадки не дают заявок, но делают вас сильнее на встрече. Росреестр и публичная кадастровая карта показывают данные по объекту, участку и границам. Яндекс Карты и 2ГИС показывают инфраструктуру, конкурентов и отзывы. Домклик помогает оценить рынок по конкретным домам и районам и посмотреть условия ипотеки для клиента.

Практики используют эти площадки для двух задач. Первая - поиск недооценённых объектов: сравнить цену в объявлении с реальными сделками рядом и найти предложение, которое можно перепродать или предложить клиенту. Вторая - подготовка к встрече с собственником: прийти с анализом района, а не с общими словами. На практике это самая дешёвая часть работы с площадками: деньги тратятся на время, а не на тарифы.

В одном из разборов инвестиционный брокер из Петербурга показала, как выглядит работа «от объекта». Она проанализировала около 400 жилых комплексов города по четырём критериям: минимальный вход, доходность, ликвидность и локация, выбрала один проект и дальше продвигала только его. Ни одного объявления на открытых площадках, ни одного поста в соцсетях про этот продукт: партнёры из профессионального сообщества приводят инвесторов, она ведёт сделку. По её словам, за последний год это даёт в среднем одну сделку в день и доход от двух миллионов в месяц. Публичные площадки здесь использованы как источник данных для выбора, а не как канал продаж.

Имя героини изменено, цифры округлены по её просьбе.

{{< callout note >}} Правило проверки: если площадка не приводит вам заявки, она всё равно может быть полезной. Но платить за неё нужно как за инструмент, а не как за канал. Разница в бюджете на порядок. {{< /callout >}}

Как выбрать площадку под ваш город и сегмент

Единого ответа «Циан или Авито» нет, потому что география сильно меняет цену. По расчётам заявителей жалобы в ФАС, стоимость размещения в Москве выше, чем в Уфе, Казани, Красноярске и Краснодаре, от 89% до 15 раз. Это оценка сторон спора, но направление понятно: в региональном городе платная витрина дешевле, и тест на нескольких площадках обходится недорого.

Рабочая логика выбора такая:

• Москва и Петербург, вторичка и новостройки. Циан остаётся основной витриной, и отказаться от него трудно. Здесь важнее всего посчитать продвижение и не платить за размещение отдельно от него.
• Региональные города, вторичка. Начните с Авито и бесплатных размещений на Яндекс Недвижимости, добавляйте Циан после того, как поймёте стоимость контакта.
• Загородная недвижимость и участки. Покупатели смотрят и агрегаторы, и карты. Здесь аналитические площадки (кадастровая карта, Росреестр) помогают проверить участок до того, как вы выложите объявление.
• Новостройки. Реклама застройщиков забивает выдачу, и частному брокеру выгоднее работать через закрытые источники: чаты брокеров, прямые контакты застройщиков и предстарты продаж.
• Аренда. На Авито в этом разделе уже есть платные функции для арендаторов: в апреле 2026 года площадка запустила «секретные объявления» за 399 рублей на 7 дней, где подписчик получает контакты собственника в первые 6 часов. Более 98% объявлений аренды при этом остаются бесплатными и открытыми для всех, включая агентов. Конкуренция за хозяйские объекты в аренде становится жёстче, и посредникам нужен собственный источник собственников.

Как собрать карточку объекта, которая окупает платное размещение

Платное продвижение умножает то, что уже есть: хорошую карточку оно покажет большему числу людей, слабую тоже. Поэтому порядок такой: сначала карточка, потом деньги.

Проверьте пять элементов. Заголовок содержит район, число комнат и главное преимущество, а не слова «срочно» и «выгодно». Первое фото показывает лучшее: свет, ракурс, чистое пространство. Цена соответствует рынку, который вы проверили по сделкам, а не по чужим объявлениям. Описание отвечает на три вопроса покупателя: чем жить рядом, что в самой квартире и что с документами. Контакт доступен: вы отвечаете на сообщения и на звонки в течение нескольких минут, а не вечером.

Дальше включайте продвижение на короткий срок и сравнивайте два числа: стоимость контакта до и после. Если контактов стало больше, а звонков по делу нет, проблема в цене или в самом объекте, а не в площадке. Платить за продвижение объекта, который не продаётся из-за цены, можно бесконечно. Этот разговор с собственником лучше провести заранее и закрепить эксклюзивным договором: тогда продвижение работает на сделку, а цена пересматривается по расписанию, а не по настроению.

Закрытые источники и партнёры: площадки, которых нет в поиске

Третий и четвёртый типы площадок живут вне открытого поиска. К ним относят чаты брокеров, прямые контакты застройщиков, предстарты продаж и партнёрские каналы. Через них идут лоты по лучшей цене на старте, индивидуальные условия для клиента и совместные сделки с коллегами из других городов.

В разборе одной томской участницы практиков показательна оценка со стороны: для непосвящённых её работа выглядит как «8 сделок за 12 месяцев на Домклике», хотя основные продукты она продаёт не на открытых площадках. Это особенность канала: открытая площадка показывает только то, что можно показать публично. Остальное идёт через партнёров. По словам практиков, у части брокеров до 80-90% сделок партнёрские.

Для начинающего риелтора вывод простой. Закрытые источники не заменяют Авито и Циан, а дополняют их, когда у вас возникает что предложить партнёру: объект, клиента или услугу. До этого момента главная задача - построить собственный поток заявок, и вот тут площадки снова оказываются в игре. Если вы пока не понимаете, откуда приходят ваши клиенты, пройдите тест «Где вы теряете клиентов»: он показывает узкое место за две минуты.

Как посчитать, окупается ли площадка: пять шагов

Разберём расчёт на цифрах из разборов агентств. Московское агентство «МОД» платит за площадки около 400 тысяч рублей в месяц, закрывает 9-15 сделок со средней комиссией около 800 тысяч рублей. Оборот комиссии получается от 7,2 до 12 миллионов в месяц, то есть расходы на площадки занимают 3-6% этого оборота. Для самого агентства это приемлемая доля, для частного риелтора с двумя-тремя сделками в месяц те же 3-6% означают совсем другие суммы, и считать их надо по своим цифрам.

{{< steps >}}

1. Запишите бюджет на площадку за месяц целиком: размещение, продвижение, платные звонки и подписки.
2. Заведите в карточке клиента поле «откуда пришёл» и заполняйте его при первом контакте. Без этого вы будете спорить с собой, а не считать.
3. Посчитайте стоимость одной заявки: бюджет делим на число обращений за месяц.
4. Посчитайте стоимость одной сделки: бюджет делим на число сделок, пришедших с этой площадки, а не на общее число сделок.
5. Сравните со средней комиссией. Если стоимость сделки с площадки выше 10-15% комиссии, площадку нужно оптимизировать или отключить. Порог ваш, не универсальный: у кого-то нормой считается и 20%. {{< /steps >}}

Подставить свои конверсии и получить ежедневную норму действий можно в калькуляторе воронки, а перевести комиссию в сумму на руки с учётом налога поможет калькулятор комиссии риелтора.

Стоимость заявки на площадке стоит сопоставлять с CPL других каналов и с общей картиной в обзоре как риелтору найти клиентов: если заявка с платной витрины дороже заявки из соцсетей или рекомендаций, бюджет разумнее перераспределить. Для оценки результата также полезно держать в голове конверсию на каждом шаге: от обращения к показу, от показа к договору, от договора к сделке. Рост стоимости размещения при падающей конверсии означает, что площадка отдаёт вам всё меньше за те же деньги.

Частые ошибки при выборе площадок

Ставка на одну площадку. Если весь поток идёт с одного места, ваш бизнес зависит от чужих тарифов и правил. Пример: индексация на 11-22%, которую обсуждали на Авито, одним решением меняет вашу маржу. Решение - второй канал, который вы контролируете сами: база клиентов, рекомендации, клиенты из соцсетей и личный бренд.

Платное продвижение слабой карточки. Тёмные фото, заголовок без района и цены, описание из трёх слов. Продвижение показывает такую карточку большему числу людей, и конверсия остаётся прежней. Сначала карточка, потом деньги.

Нет учёта источников. Если вы не знаете, с какой площадки пришёл клиент, вы платите всем и не знаете, кому нужно. Простое поле в таблице решает проблему.

Объявление вместо предложения. Часть риелторов размещает объекты и ждёт звонков. Работают те, кто превращает объявление в начало разговора: отвечает в течение нескольких минут, задаёт вопросы про задачу клиента, предлагает показ в тот же день.

Игнорирование аналитики. Риелторы, которые не смотрят реальные сделки в Росреестре и на карте, назначают цену «по ощущению» и теряют доверие собственника на первой встрече. Знание рынка стоит бесплатно или почти бесплатно.

Обход бесплатных лимитов через несколько аккаунтов. Соблазн выложить больше объектов через дополнительные профили понятен, но Яндекс Недвижимость прямо предупреждает: если площадка находит ваши объявления в нескольких аккаунтах при использовании бесплатного лимита, она отключает льготу, и все объявления становятся платными. Экономия в одну-две карточки обходится потерей доступа к бесплатному режиму.

Ожидание, что площадка заменит работу с клиентом. Площадка приводит контакт, а дальше начинается работа, которую никто за вас не сделает. Эксклюзивный договор с собственником защищает ваши вложения в рекламу лучше любого тарифа: пока объект у вас одного, чужое объявление не отнимет у вас покупателя.

Что сделать на этой неделе

1. Выпишите все площадки, на которые вы тратите деньги или время, и против каждой напишите, к какому из четырёх типов она относится. Площадки без понятной задачи отметьте для проверки.
2. Заведите в таблице клиентов колонку «откуда пришёл» и заполните её за последние 10 контактов. Это 15 минут и первая реальная картина каналов.
3. Выберите одну платную площадку и посчитайте по пяти шагам выше стоимость заявки и сделки. Если сделок с неё не было, у вас есть кандидат на отключение.
4. Откройте Росреестр, кадастровую карту и Яндекс Карты по вашему основному району и сделайте себе страницу заметок: средние цены, сроки экспозиции, три сильные локации. Она пригодится на следующей встрече с собственником.
5. Решите, какой второй канал вне площадок вы запустите в этом месяце. Системно разбирать каналы, считать их стоимость и собирать из них поток заявок можно на бесплатном онлайн-интенсиве, а общий обзор рубрики лежит в разделе Клиенты.